www.redutanowepodolany.fora.pl

Pawel

Jest jeszcze kwestia kominiarza, który "na gwałt" robił przeglądy w sobotę. Pewnie ADM chciał załatwić przegląd przed środą.

Postaram się jeszcze sprawdzić przepisy, bo nie jestem pewien czy takie przeglądy nie powinny być dokonane w 2014 (dotyczy osób, które odebrały lokal w 2014 roku).

Pawel

Odnosząc się do moich wcześniejszych postów dotyczących kosztów zarządu nieruchomością, sposobu informowania o zebrania, a także po przeczytaniu wielu postów dotyczących działania ADM-u, a także uwag mieszkańców odnośnie zarządzania przez ADM budynkami na Jasielskiej jestem zdania, że stanowczo powinniśmy ustanowić Zarząd składający się z mieszkańców, a nie ADM-u.

Do odwołania ADM-u z funkcji Zarządu mamy jak najbardziej prawo.

Warto zapoznać się z "Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali", na którą już wcześniej się powoływałem i ponownie się powołam na zapisy w niej figurujące.
Otóż co prawda art 18.1 mówi, że Zarząd nieruchomości może pełnić osoba fizyczna lub prawna. Poniżej treść artykułu:

"Art. 18.1.Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej."

Ale już art.20.1 doprecyzowuje treść zawartą w art. 18.1, i mówi że w przypadku wyodrębnienia więcej niż siedmiu lokali członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Czyli reasumując powyższy zapis, ADM nie może pełnić funkcji Zarządu budynków przy ulicy Jasielskiej, ponieważ jest osobą prawną.
Poniżej treść wspomnianego artykułu:
"Art. 20.1.Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona."

Tak więc należy odwołać ADM z funkcji Zarządu i powołać nowy Zarząd składający się z mieszkańców.

Jest jeszcze jedna kwestia dotycząca wspólnoty.
Otóż stoję na stanowisku, że narzucenie przez Ekonbud dwóch budynków jako jednej wspólnoty mieszkaniowej jest niekorzystne i powinny być wyodrębnione dwie osobne wspólnoty mieszkaniowe. Każda z nich obejmowałaby jeden budynek.
Spowoduje to uniknięcia w przyszłości wielu kłopotów, w przypadku remontów, usuwania usterek, awarii, rozliczeń finansowych, itp.

hixoxo

Miałam przygotowane te same zapisy ustawy. Jestem tylko ciekawa, czy ADM będzie taki chętny do podzielenia wynagrodzenia zarządu z mieszkańcami Wink

Od dawna próbuję na forum przedstawić argumenty za tym, że ADM nie zarządza dobrze nieruchomością. Zrzucają odpowiedzialność za wszystko na osoby trzecie: a to GOAP, a to EKONBUD, a to wszyscy święci. Wszyscy są winni, tylko nie oni. I nagle przed zebraniem mamy przeglądy, zamknięty kosz na śmieci i uzupełnioną kartotekę.

Przejrzałam również pisma, które Pani Małgorzata wysłała w sprawie napraw gwarancyjnych. Często jest to jedna wiadomość od pół roku- jak nie naprawiają, to trudno. Jak telefonicznie zapytałam, dlaczego taka jest ich postawa, to zdziwiona zapytała, czy ma pisać co miesiąc...

Widzieliście pismo dotyczące ogrodzenia placu zabaw? Pani grzecznie prosi, bo w sumie mieszkańcu chcą. Ani słowa o tym, że mieszkańcy kupowali mieszkania zgodnie z prospektem, który zawierał ogrodzony plac zabaw, czyli był częścią zagospodarowania terenu.

Ani jedno pismo nie dotyczy wjazdu wszystkich samochodów na budowę, notorycznie łamiących zakaz wjazdu powyżej 2,5 t.

I tak mogę wymieniać w nieskończoność. ADM bierze od nas ogromne pieniądze za prowadzenie księgowości, ponieważ efektów jakichkolwiek innych ich działań nie widać. Jeśli cokolwiek zmienia się albo dzieje (pisma), to następuje to po awanturze mojej lub innego mieszkańca osiedla. Sama z siebie Pani Małgorzata nie robi nic.

Nie zgodzę się tylko ze stwierdzeniem, że każdy blok powinien mieć swoją wspólnotę- niestety będziemy korzystać z terenu wspólnego (alejki, drogi, zieleń, parkingi), więc koszty powinny rozkładać się na wszystkie bloki. Inaczej będą kłótnie o to, kto powinien którą drogę odśnieżać. Poza tym, jest to zdecydowane zwiększanie kosztów obsługi osiedla- prowadzenie 5 księgowości (5 bloków), zamiast jednej, to 5 razy większy wydatek (w tego typu rozliczeniach cena jest podobna i zwiększa się w przypadku ilości dokumentów, ale podstawa zostaje ta sama). Oddzielne wspólnoty mogłyby być możliwe przy wspólnym funduszu utrzymaniu dróg i zieleni i rozsądnej kwocie wynegocjowanej za firmę obsługującą nieruchomość. Niestety, im większa jednostka, tym łatwiej negocjować. Dlatego tutaj nie byłabym tak pochopna.

hixoxo

Warto tu jeszcze przypomnieć, że łatwo ADM nie zmienimy- deweloper zadbał o to, żeby ta firma była w aktach notarialnych, czyli (przerabiany temat z poprzedniego zebrania), potrzebujemy notariusza i większości, co jak już pokazały głosowania- graniczy z cudem.

Zarząd wybrany bezpośrednio wśród mieszkańców jest bliżej problemów i ludzi i łatwiej załatwić wtedy np. głosowanie...

Pawel

Hixoxo chcę się pokrótce ustosunkować do Twoich dwóch postów.

Co do zmiany administratora, to jak najbardziej zgodzę się z Tobą, że nie będzie to łatwe zadanie. Zdaję sobie sprawę z tego, że uzyskanie większości będzie nieco skomplikowanie (dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że Ekonbud jest ciągle właścicielem 12 mieszkań w budynku nr 1 oraz 15 w budynku nr 2), ale nie ma rzeczy niemożliwych. Odnośnie notariusza, to akurat o to bym się nie bał, bo na pewno znajdzie się taki który "pomoże".
Ja podczas podpisywaniu aktu notarialnego dotyczącego przekazania lokalu przez Ekonbud Fadom, odmówiłem skorzystania z notariusza "proponowanego" przez Developera i wybrałem "mojego", który skorygował parę zapisów w akcie i do tego pobrał mniejszą kwotę niż "zażądał" notariusz developera.

Natomiast odnośnie rozdzielenia wspólnot to będę podtrzymywał moje wcześniejsze stanowisko. Oczywiście masz rację, że będziemy korzystać z terenu wspólnego (alejki, drogi, zieleń, parkingi), więc koszty powinny rozkładać się na wszystkie bloki. I uważam, że powinien być ustalony udział poszczególnych wspólnot w części wspólnej jaką są alejki, drogi, zieleń, parkingi, place zabaw, itd.. i po wyliczeniu tego udziału powinno się proporcjonalnie ponosić koszty.
Co do drugiego argumentu, czyli zdecydowanego zwiększenia kosztów obsługi osiedla (prowadzenia pięciu księgowości), niestety nie zgodzę się. Chciałbym zauważyć, że ADM jako administrator nie zajmuje się tylko i wyłącznie obsługą naszego osiedla, ale ma także do obsługi inne wspólnoty. A z tego co się orientuję to stawka za księgowość nie zależy od tego czy wspólnota będzie się składać z jednego budynku, dwóch czy pięciu. Poza tym znam przypadek osiedla składającego się stosunkowo niedawno oddanych budynków (każdy z budynków jest osobną wspólnotą mieszkaniową), gdzie dzięki operatywności Zarządu wspólnoty mieszkaniowej jednego z budynków, koszty księgowości i koszty eksploatacyjne są zdecydowanie niższe, w tej wspólnocie w stosunku do kosztów w pozostałych wspólnotach.
Tak więc głównie to zaangażowanie mieszkańców i operatywność Zarządu ma znaczenie a nie wielkość wspólnoty.

Pawel

A tak w ogóle, to zamierzam w dniu jutrzejszym, przesłać do ADM-u pismo mówiące o wadliwym dostarczeniu pisma informującego o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli pozostali mieszkańcy także otrzymali informację o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, później niż 4 lutego 2014, to również mogą przesłać podobne pismo do ADM-u.
Przekazanie ADM-owi pisma mówiącego o wadliwości poinformowania właścicieli o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej daje możliwości podważenia słuszności uchwał podjętych na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej.

Marian

Faktycznie, to są spore różnice cenowe.
Ja ponadto uważam z Mężem, że nie wszystko powinno być liczone za metraż mieszkania, jak np. opłaty za windę, księgowość, czy opłaty za koszty utrzymania zieleni. To powinno być podzielone przez liczbę mieszkań, a nie metraż. Bo czy ktoś kto ma 56 metrów korzysta więcej z windy, niż ten co ma np. 47 metrów? Smile

hibouette

joly_fh

a może zamiast znaków zakaz parkowania postawimy znak D-40 i D41 (Strefa zamieszkania i wyjazd z strefy zamieszkania) to rozwiąże nam większość problemów.
I nie będziemy się w przyszłości kłócili o nowe bloki.
(zapewnimy ochronę pieszym i dzieciom, ustalimy prędkość na 20km/h)
[link widoczny dla zalogowanych]

W strefach zamieszkania obowiązują również specjalne przepisy dot. parkowania pojazdów. Otóż pozostawienie pojazdu na postoju jest możliwe tylko w wyznaczonych miejscach. Bardzo często miejsca te są oznaczone znakiem drogowym D-18 (parking) z jednoczesnym wyznaczeniem sposobu ustawienia pojazdu względem krawędzi drogi lub zatoki postojowej, wyrażonych tabliczką T-30. Miejsca postojowe mogą być też wyznaczone oznakowaniem poziomym, znakami P-18 (stanowisko postojowe) lub P-19 (linia wyznaczająca pas postojowy). Większość z mieszkańców przyzwyczaiła się do parkowania nie tylko w miejscach wyznaczonych do tego celu, ale także w każdym miejscu nieobjętym zakazem postoju, jak najbliżej swojego domu, co w strefach zamieszkania jest niedopuszczalne .

Marian

joly_fh

Pawel

hixoxo

hibouette, i wcale nie przejmujesz się tym, że opieszałość i lenistwo ADM sprawia, że na osiedlu prawie nic nie jest naprawiane w ramach gwarancji? Za wszystkie takie naprawy potem zapłacimy z własnej kieszeni.

Jest mi bez różnicy, kto zarządza blokami. Jednak niech robi to dobrze, a nie po znajomości z deweloperem.

bartekw

Choroba wyklucza mnie niestety z obecności na zebraniu, żałuję tego.
Jednakże jestem zdania by rozliczać ADM z konkretnych działań jakich się firma ta podejmuje.
Głosami mieszkańców przeszedł pomysł o instalacji drzwi w boksie śmietnika-ok, byłem przeciw, przegrałem, podporządkuję się, zwłaszcza że, wydanie kluczy jest możliwe dopiero po zdeklarowaniu minimum 1 osoby w mieszkaniu (pomysł niezły, ciekawe tylko czy na koniec roku znów wyjdziemy NA MINUSIE za śmieci).
Na zebraniu powinien być podniesiony temat który najbardziej mnie interesuje-czy wreszcie w siedzibie ADM każdy z nas ma wgląd do dokumentacji powykonawczej (oby, bo minęło sporo czasu od poprzedniego zebrania kiedy to ustaliliśmy).
Zgłoszone przeze mnie usterki zostały naprawione, czekam tylko na decyzję w sprawie znaków drogowych i ich montaż.
Opłata za windy winna być rozliczana wg ilości osób w mieszkaniu bo tylu jest wtedy jej użytkowników. Tak jest na Winogradach od lat, jeżeli Państwo chcą to przekleję wysokość opłat z jednego z mieszkań.